Консультації

Розглянувши Ваше звернення щодо питання заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки з фізичної особи на створену юридичну особу (фермерське господарство) Асоціація міст України звертає увагу на наступне.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Отримавши земельну ділянку в користування (оренду) для ведення фермерського господарства, заявник створив фермерське господарство, до складеного капіталу якого вже увійшла і відповідна земельна ділянка.

Відповідно до статтей 31-32 Земельного кодексу України до земель господарства можуть належати: земельні ділянки, передані господарству в користування (оренду); земельні ділянки, що належать на праві власності або на праві постійного користування господарству як юридичній особі; земельні ділянки, що належать засновникам господарства та членам господарства на праві приватної власності; земельні ділянки, що використовуються господарством на умовах оренди. Тобто, фермерське господарство має право самостійно господарювати на землі, у тому числі на тій, що надана в користування її засновнику на умовах оренди для ведення фермерського господарства.

Укладення додаткової угоди є способом відчуження права оренди іншій особі, що заборонено нормами статті 8-1 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV.

Законом передбачено одержання земельної ділянки як обов`язкової передумови для набуття фермерським господарством правосуб`єктності. Також одержання земельної ділянки для ведення фермерського господарства вимагало в подальшому здійснити його реєстрацію. Тобто, Закон не передбачав права використання земельної ділянки, наданої в користування для ведення фермерського господарства, без створення такого господарства.

Згідно із частинами 1-2 статті 1 Закону України від 19 червня 2003 року № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі - Закон № 973-IV) фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.

Відповідно до частин 1-2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З приводу таких звернень, Асоціація пропонує також враховувати судову практику щодо внесення таких змін. Наприклад, така практика викладена у висновках Великої Палати Верховного Суду, зокрема: у постановах від 13 березня 2018 року у справі № 348/992/16-ц, від 22 серпня 2018 року у справі № 606/2032/16-ц, від 31 жовтня 2018 року у справі № 677/1865/16-ц, від 27 березня 2019 року у справі № 574/381/17-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 628/778/18, від 02 жовтня  2019 року  у справі № 922/538/19, від 30.06.2020 по справі № 927/79/19 (№ в ЄДРСР 90458899).     

Ураховуючи вище викладене, укладення з орендодавцем додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, а укладення додаткових угод до договорів оренди землі щодо заміни сторони є способом відчуження права оренди іншій особі, що заборонено нормами статті 8-1 Закону № 161-XIV.

Додатково звертаємо увагу, що з 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану. Також, відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема: укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України".

Стаття 1 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» визначає що, благоустрій населених пунктів передбачає санітарне очищення, яке здійснюються на території населеного пункту. Санітарне очищення територій населених місць здійснюється спеціалізованими підприємствами незалежно від форми власності та підпорядкування на договірних засадах у встановленому законодавством порядку.
Державними санітарними нормами та правилами утримання території населених пунктів затвердженими наказом Міністерства охорони здоров’я України від 17.03.2011року за № 145 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2011 р. за N 457/19195) визначено, що санітарне очищення територій населених місць передбачає комплекс планувальних, організаційних, санітарно-технічних та господарських заходів щодо збирання, зберігання, перевезення, оброблення (перероблення), утилізації, видалення, знешкодження і захоронення побутових відходів, включаючи небезпечні відходи у їх складі, що утворилися в населених місцях, а також прибирання об’єктів благоустрою з метою запобігання шкідливому впливу факторів середовища життєдіяльності на життя і здоров’я людини та майбутніх поколінь.
Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України під господарською діяльністю розуміють діяльність суб’єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність.
Згідно зі статтею 8 Господарського кодексу України органи місцевого самоврядування не є суб’єктами господарювання. Господарська компетенція органів місцевого самоврядування реалізується від імені відповідної комунальної установи.
Відповідно до статті 10 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» до повноважень сільських, селищних, міських рад та їх виконавчих органів у сфері благоустрою населених пунктів належить створення в разі необхідності органів і служб для забезпечення здійснення спільно з іншими суб’єктами комунальної власності благоустрою населених пунктів, визначення повноважень цих органів (служб), які можуть надавати комунальні послуги з збирання, зберігання, перевезення, оброблення (перероблення), утилізації, видалення, знешкодження і захоронення побутових відходів.
Крім того, відповідно до пункту «а» підпункту 16 статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад в галузі житлово-комунального господарства відноситься затвердження норм надання послуг з вивезення побутових відходів.
Враховуючи вищезазначене, для вирішення питання щодо створення звалища твердих побутових відходів для обслуговування територіальної громади, необхідно створити спеціалізоване підприємство, яке здійснюватиме санітарне очищення територій населених місць.

Слід звернути увагу, що вибір території для розміщення полігону твердих побутових відходів здійснюється з урахуванням ДБН В.2.4-2-2005, а саме:
– на землях несільськогосподарського призначення, непридатних для сільського господарства, погіршеної якості, не зайнятих зеленими насадженнями (особливо лісами 1-ї групи);
– на ділянках, де є можливість вжиття заходів і впровадження інженерних рішень, що виключають забруднення навколишнього природного середовища, розвиток небезпечних геологічних процесів чи інших негативних процесів і явищ;
– на ділянках, прилеглих до міських територій, якщо вони не включені в житлову забудову відповідно до генерального плану розвитку міста на найближчі 25 років, а також під перспективну забудову;
– на ділянках, що характеризуються природною захищеністю підземних вод від забруднення;
– за межами зон можливого впливу на водозабори, поверхневі води, заповідники, курорти тощо;
– з урахуванням рози вітрів відносно житлової забудови, зон відпочинку й інших місць масового перебування населення за межами санітарно-захисної зони;
– за межами міст;

На відстані, не менше:
– 15 км від аеропортів;
– 3 км від межі курортного міста, відкритих водоймищ господарського – призначення, об’єктів, які використовуються з культурно-оздоровчою метою, заповідників, місць відпочинку перелітних птахів, морського узбережжя;
– 1 км від межі міст;
– 0,5 км від житлової та громадської забудови (санітарно-захисна зона);
– 0,2 км від сільськогосподарських угідь і від автомобільних та залізничних шляхів загальної мережі.
– 0,050 км від межі лісу і лісопосадок, не призначених для використання з метою рекреації.

Розміщення полігонів ТПВ не допускається:
– на площах залягання корисних копалин і територіях з гірничими виробками без погодження з органами державного гірничого нагляду;
– у небезпечних зонах відвалів породи різних шахт чи збагачувальних фабрик;
– у зонах активного карсту;
– у зонах розвитку тектонічних розломів, зсувів, селевих потоків, снігових лавин, підтоплення й інших небезпечних геологічних процесів, а також на територіях сезонного затоплення;
– у заболочених місцях;
– у зонах поповнення і виходу на поверхню підземних вод;
– у зонах формування і використання мінеральних вод;
– на територіях зон І, II поясу санітарної охорони водозаборів питних і мінеральних вод;
– у охоронних зонах водойм;
– у зонах санітарної охорони курортів та заповідників;
– на землях, зайнятих чи призначених під зайняття лісами, лісопарками, іншими зеленими насадженнями, що виконують захисні функції і є місцями масового відпочинку населення.

Також, оформлення земельної ділянки під сміттєзвалище здійснюється відповідно до Порядку визначеного статею 123 Земельного кодексу України. Водночас слід зазначити, що згідно з підпунктом 6 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Кодексу формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зазначених у підпункті "а" підпункту 1 цього пункту, крім тих, що передаються в оренду відповідно до підпункту 2 цього пункту, забороняється.

Відповідно до Указу Президента України від 23 березня 2021 року №111/2021 «Про рішення Ради національної безпеки та оборони України від 23 березня 2021 року «Про виклики і загрози національній безпеці України в екологічній сфері та першочергові заходи щодо їх нейтралізації», відповідно Закону України «Про місцеві державні адміністрації», Закону України «Про місцеве самоврядування», Закону України «Про екологічну мережу України» постає необхідність розробки місцевих схем формування (розвитку) екомережі.

В Законі України «Про екологічну мережу України» встановлено що місцеві схеми формування (розвитку) екомережі, регіональні програми розвитку екомережі є основою розбудови екологічної мережі України, згідно ст. 15 Закону проектування екомережі здійснюється шляхом розроблення регіональних схем формування екомережі, а також місцевих схем формування екомережі районів, населених пунктів та інших територій України.

Екологічна мережа (екомережа) являє собою єдину територіальну структуру ділянок заповідної та малопорушеної природи, які забезпечують збереження ландшафтного та біологічного різноманіття, створюють передумови для раціонального природокористування та екологічного оздоровлення території.

Схеми формування (розвитку) екомережі – це текстові та графічні матеріали, які визначають на регіональному та місцевому рівні пріоритети і концептуальні основи формування, збереження та невиснажливого використання екомережі, формування просторового розташування її структурних елементів, розвитку системи територій та об’єктів природно-заповідного фонду.

Розробка місцевих схем формування (розвитку) екомережі передбачає:

Проектування схеми формування (розвитку) екомережі  потребує спеціальних знань, щодо збереження біологічного і ландшафтного різноманіття, природних ресурсів, генетичного фонду живої природи, а також знань щодо розроблення заходів із запобігання, зменшення та пом’якшення можливих негативних наслідків негативного впливу господарської та іншої діяльності людей на навколишнє природне середовище.

Схема санітарного очищення – документ, у якому містяться графічні та текстові матеріали щодо черговості здійснення заходів та обсягів робіт з санітарного очищення, систем і методів збирання, зберігання, перевезення, оброблення (перероблення), утилізації, видалення, знешкодження і захоронення побутових відходів, включаючи небезпечні відходи у їх складі, необхідної кількості сміттєвозів, механізмів, устаткування та інвентарю, доцільності проектування, будівництва, реконструкції чи розширення об’єктів поводження з відходами, їх основні параметри і розміщення, орієнтовані капіталовкладення на будівництво і придбання технічних засобів).

Вимоги до санітарного очищення територій населених місць, а також правила виконання робіт з належного прибирання об’єктів благоустрою та державного санітарно-епідеміологічного нагляду у сфері благоустрою населених пунктів і поводження з відходами, які є обов’язковими для виконання органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями незалежно від форми власності та підпорядкування і громадянами встановлені Державними санітарними нормами та правилами утримання територій населених місць, які затверджені наказом Міністерства охорони здоров’я України від 17.03.11 р. №145.

Територіальні громади є власниками відходів, що утворюються на об’єктах комунальної власності чи знаходяться на їх території і не мають власника або власник яких невідомий (безхазяйні відходи) відповідно до ст. 9 Закону України від «Про відходи».

Розроблення та затвердження Схем санітарного очищення населених пунктів відповідно до статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статті 21 Закону України «Про відходи», ст. 10 Закону України «Про благоустрій населених пунктів», статті 1 Закону України “Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення” належить до повноважень органів місцевого самоврядування.

Механізм розроблення, погодження, затвердження схем санітарного очищення населених пунктів визначений Порядком розроблення, погодження та затвердження схем санітарного очищення населених пунктів, наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.03.2017 №57.

Відповідно до вищезазначеного Порядку розроблення, погодження та затвердження Схеми здійснюють виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації – для одного або кількох населених пунктів, що входять до складу відповідної ради; Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні та районні державні адміністрації – для населених пунктів, які входять до складу двох і більше сільських, селищних та міських рад (далі – Розробник).

Загальний строк розроблення, погодження та затвердження Схеми не повинен перевищувати 12 місяців (з дати прийняття рішення про її розроблення) без урахування строку проведення передпроектних досліджень.

Схема визначає черговість здійснення заходів, обсяги робіт із усіх видів очистки і прибирання, системи і методи збирання, зберігання, видалення, знешкодження, перероблення, утилізації та захоронення, необхідну кількість збиральних машин, механізмів, устаткування й інвентарю, доцільність проектування, будівництва чи реконструкції розширення об’єктів системи санітарної очистки, їх основні параметри і розміщення, орієнтовані капіталовкладення на будівництво і придбання технічних засобів. (Державні будівельні норми ДБН Б.2.2-6:2013 «Склад та зміст схеми санітарного очищення населеного пункту», наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 21.08.2013 №395).

Схему санітарної очистки розробляють на розрахунковий термін 25 років з виділенням першочергових (на 5 років) та довгострокових заходів.

Статтею 21 Закону України «Про відходи» визначені повноваження органів місцевого самоврядування у сфері поводження з відходами

Органи місцевого самоврядування приймають рішення про відвід земельних ділянок для розміщення відходів і будівництва об’єктів поводження з відходами.

1. Розроблення Схеми.

Розробник (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АР Крим, обласні та районні державні адміністрації) здійснює розроблення Схеми самостійно або виступає замовником розроблення Схеми на договірних засадах.

Етапи розроблення Схеми, якщо Розробник здійснює розроблення самостійно:

Етапами розроблення Схеми, якщо Розробник виступає Замовником розроблення Схеми, її розроблення здійснюється суб’єктом господарювання, який має досвід роботи у сфері поводження з відходами — Виконавець, на підставі договору:

На етапі розроблення Схеми у складі текстових і графічних матеріалів здійснюється погодження вибору місць розміщення нових об’єктів, які заплановані Схемою:

Для погодження вибору місць розміщення нових об’єктів, які заплановані Схемою, подаються:

Копія основного креслення Генерального плану населеного пункту в масштабі 1:10000 (1:5000) та копія схеми розташування населеного пункту в системі розселення;

Схематичні плани населеного пункту із зазначенням:

Текстовий та графічний матеріали з генерального плану населеного пункту, що включають загальну інформацію про населений пункт та природно-кліматичні умови, існуючий стан сфери поводження з побутовими відходами та благоустрою, а також перспективи розвитку населеного пункту

Довідка про існуючий стан об’єктів поводження з побутовими відходами: місце розміщення, площі ділянок, райони обслуговування, розмір санітарно-захисних зон, інженерне обладнання, наявність під’їзних шляхів та їх благоустрій. У довідці описують технічний та санітарний стан кожного об’єкта та роблять висновки про можливість його подальшої експлуатації

Завдання на розроблення Схеми (додаток А до ДБН Б.2.2-6:2013).

Розроблена Схема погоджується із заінтересованими органами:

Погоджена Схема оформлюється відповідним рішенням Розробника (Замовника) і оприлюднюється у засобах масової інформації протягом 5 робочих днів після її затвердження.

Строк погодження та затвердження Схеми не повинен перевищувати 3 (трьох) місяців.

1.Не зрозуміло, коли закінчився строк такого договору, чи це ще діючий договір. Договір укладено а період дії військового стану чи до?

2. В такому випадку слід користуватися загальними правилами встановленими Податковим кодексом. Розпорядник землі не може передати в оренду бо в такому випадку в  оренду передає землекористувач.  

3. Можуть передавати на строк до 1 року без згоди власника. Питання орендної плати слід регулювати в договорі про передачу права землекористування.

4. Не зрозуміло, для яких цілей розроблялася технічна документацію по встановленню меж земельної ділянки.

5. Відповідно до положень підпункту 10 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі – Кодекс) державна реєстрація договору про передачу права землекористування здійснюється за заявою землекористувача, який передав право землекористування, що складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені землекористувачем копії документів, що посвідчують право землекористування. Заява з доданими документами надсилається електронною поштою.

6. Підпунктом «ї» підпункту 2 пункту 27 розділу X Кодексу визначено, що передача в оренду  на строк до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, яка не віднесена до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, здійснюється без зміни її цільового призначення.