Консультації

Консультації органам місцевого самоврядування надають регіональні консультанти Офісів реформ в РВ АМУ перейти до контактів.

 

Відповідно до Закону № 2145-IX надано роз'яснення щодо договорів оренди с/г земель. Як бути з договорами під нерухомим майном (не с/г землі)?

Закон № 2145-IX не регулює відносини не с/г землекористування, крім заборони на безоплатну передачу у власність земельних ділянок, щодо яких треба користуватися загальними нормами земельного законодавства.

Якщо технічна документація з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж ЗД розроблена та зареєстрована в ДЗК (цільове призначення: А.01.01.), присвоєно кадастровий номер, але документація не затверджена на сесії міської ради, чи можливо передати в користування на умовах оренди строком на 1 рік цю ЗД, без затвердження?
Так. Таку документацію необхідно затвердити, але в силу Закону 2145, передати рада може лише в оренду на один рік в умовах військового стану.
Перше питання... 1. Затвердження нової нормативно-грошової оцінки призводить до того, що укладені договори автоматично підлягають перерахунку..? це так? Друге питання... 2. Чи поширюються затверджені нові ставки орендної плати на уже укладені договори оренди? Чи вони застосовуються тільки уже до нових договорів оренди?
Перше питання...
  1. Затвердження нової нормативно-грошової оцінки призводить до того, що укладені договори автоматично підлягають перерахунку..? це так?
Звертаємо Вашу увагу, що автоматичному перерахунку підлягає нормативно грошова оцінка земель лише у випадку індексації НГО.
Статтею 289.2. Податкового кодексу України встановлено, що Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року.
Щодо договорів оренди землі
В ст. 2 Закону України "Про оренду землі" зазначено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
В ч. 1 ст. 651 Цивільного Кодексу України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі" йдеться про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Пунктом 13 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ №220 від 03.03.2004, визначено випадки внесення змін та перегляду вартості орендної плати за договором, зокрема зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності, одна з них.
Якщо ж Ваш договір не відповідає Типовому договору (наприклад, укладений раніше прийняття зазначеної вище постанови №220), зміни вносяться шляхом укладання додаткової угоди і приведення у відповідність такого договору.
Також,  статтею 286.2. Податкового кодексу України зазначено, що платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов’язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.
 
Друге питання...
  1. Чи поширюються затверджені нові ставки орендної плати на уже укладені договори оренди? Чи вони застосовуються тільки уже до нових договорів оренди?
 
Щодо нових ставок оренди
Відповідно до ст. 12.3. Податкового кодексу України сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад, в межах своїх повноважень приймають рішення про встановлення місцевих податків та зборів та податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосовування встановлюваних місцевих податків та/або зборів, та про внесення змін до таких рішень.
Ураховуючи статтю 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Рішення органів місцевого самоврядування про встановлення місцевих податків та зборів та податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів, в тому числі і ставок орендної плати, є регуляторним актом (в період військового стану не проходять регуляторну процедуру - роз'яснення). 
Укладені договори оренди землі, які укладені до введення в дію зазначеного рішення, підлягають обов’язковому перегляду та перерахунку за угодою сторін шляхом укладання додаткової угоди. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до статті 288.1. Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
Порядок подання інформації затверджено постановою КМУ №1386 від 21.12.2011  «Про затвердження Порядку подання інформації про платників податків, об'єкти оподаткування та об'єкти, пов'язані з оподаткуванням, для забезпечення ведення їх обліку, а також обчислення та справляння податків і зборів».
Звертаємося до Вас з проханням надати роз`яснення з питань зазначених нижче. Орендар 01.03.2019 року уклав Договір оренди індивідуально визначеного майна (комунальне) відповідно вимог Закону України від 10 квітня 1992 р. № 2269-XII “Про оренду державного та комунального майна” строком на 2 роки 11 місяців. В січні 2020 року Орендар здійснив невід’ємні поліпшення орендованого майна, у зв’язку з неможливістю використовувати за призначенням через його незадовільний стан. Поліпшення були здійсненні за згодою органу місцевого самоврядування (рішення виконавчого комітету). Протягом дії Договору оренди Орендодавець відшкодовував Орендарю понесені ним витрати на здійснення невід`ємних поліпшень у розмірі, що вказаний в акті приймання виконаних будівельних робіт, шляхом зарахування їх в рахунок орендної плати в розмірі 50% від орендної плати (щомісяця). На дату закінчення строку дії Договору оренди Орендодавцем було сплачено Орендарю лише 15% витрат на невід`ємні поліпшення. 01.02.2022 року на підставі звернення Орендар Договір оренди було продовжено, без аукціону, згідно п.2 ст. 18 Закону 157-ІХ, шляхом укладення Договору оренди в новій редакції. Рішенням органу місцевого самоврядування об`єкт оренди віднесено до Переліку першого типу. 1. Чи має право Орендар на продовження зарахування витрат на здійснення невід’ємних поліпшень в рахунок орендної плати, якщо чинним орендарем було здійснено невід’ємні поліпшення орендованого майна до введення в дію Закону № 157-IX? 2. Чи застосовується до даних правових відносин пункт 156 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна від 3 червня 2020 р. № 483, а саме зменшення орендної плати на 50% на строк не більше шести місяців один раз протягом строку оренди? 3. Як визначити суму відшкодування Орендарю за здійснені невід`ємні поліпшення які повинен сплатити йому Орендодавець? Чи вірно, що Орендодавець відшкодовує Орендарю суму зазначену в акті приймання виконаних будівельних робіт? 4. В разі внесення змін до Договору оренди в частині збільшення строку оренди, з метою приведення його у відповідність із визначеним законодавством мінімальним строком та викладення Договору в новій редакції (відповідно до п.125 Порядку №483) : • Чи потрібно в цьому разі робити незалежну оцінку орендованого майна? • Як визначається орендна плата в договорі, що продовжується?
1.        Чи має право Орендар на продовження зарахування витрат на здійснення невід’ємних поліпшень в рахунок орендної плати, якщо чинним орендарем було здійснено невід’ємні поліпшення орендованого майна до введення в дію Закону № 157-IX?
 
Так. Орендар має таке право. Частиною 2 статті 21 Закону України №157 «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що «..якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.»
Оскільки договір було продовжено (термін строку оренди продовжено на законних підставах) і договірні зобов’язання не були змінені у договорі щодо зарахування витрат на невід’ємні поліпшення, то в силу цивільного законодавства Орендодавцю необхідно дотримати договірні відносини та завершити відшкодування Орендарю витрати на  здійснення невід`ємних поліпшень  у розмірі, що вказаний в акті приймання виконаних будівельних робіт. Але із врахуванням частини 156  Постанови №483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна».
 
2.        Чи застосовується  до  даних  правових відносин пункт 156  Порядку  передачі в оренду державного та комунального майна від 3 червня 2020 р. №483, а саме зменшення орендної плати на 50% на строк не більше шести місяців один раз протягом строку оренди?
Так.
 
3.        Як визначити суму відшкодування Орендарю за здійснені невід`ємні поліпшення які повинен сплатити йому Орендодавець? Чи вірно, що Орендодавець відшкодовує Орендарю суму зазначену в акті приймання виконаних будівельних робіт?
Відповідно до частини 155 Постанови №483, після проведення капітального ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати, орендар надає орендодавцю документи, що засвідчують обсяг виконаних робіт, дати початку та закінчення робіт, звіт про оцінку майна, виконаний суб’єктом оціночної діяльності, в якому визначається різниця між вартістю об’єкта оцінки в стані “після проведення ремонту” та стані “до проведення ремонту”. Сума різниці оцінки між вартістю до і після проведення ремонту відшкодовується Орендодавцем в рахунок орендної плати. 
 
4.        В разі внесення змін до Договору оренди в частині збільшення строку оренди, з метою приведення його у відповідність із визначеним законодавством мінімальним строком та викладення Договору в новій редакції (відповідно до п.125 Порядку  №483) :
 
•        Чи потрібно в цьому разі робити незалежну оцінку орендованого майна?
Відповідно до ст. ст. 7-8 Закону №157 договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за таким договором встановлюється на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об’єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди зобов’язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.
 
•        Як визначається орендна плата в договорі, що продовжується?
Плата за майно, термін оренди на яке продовжується вперше, розраховується із застосуванням (ставок Додатку 2) Методики, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України №630 від 28.04.2021 «Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно», якщо органом місцевого самоврядування не був прийнятий інший нормативний акт, яким встановлено ставки для комунального майна.

 

 

 

Чи має право ОМС передати в оренду фермерському господарству земельну ділянку, цільове призначення якої для ведення фермерського господарства згідно Закону 2145?
Згідно із Класифікацією видів цільового призначення земель (постанова КМУ №548 від 23.07.2010), окремими видами цільового призначення земельних ділянок є код 01.01 – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та код 01.02 – для ведення фермерського господарства. Оскільки, в цьому випадку потрібно змінювати цільове призначення, передача такої ділянки в оренду на підставі Закону № 2145-IX не здійснюється.
10 травня 2022 року закінчується договір оренди на земельну ділянку з цільовим призначенням 03.07. Орендар має намір продовжити договір оренди земельної ділянки. Чи потрібно прийняти рішення омс на сесії міської ради (під час військового стану) якщо умови договору не міняються?
Керуючись статтею 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
В такому випадку потреби у прийнятті рішення ради немає.
У разі відсутності в договорі умов про його поновлення після закінчення строку, міська рада має прийняти відповідне рішення про його продовження чи припинення.
 
P.S. Звертаю увагу, що за відсутності будівель на такій земельній ділянці та відсутності істотної умови поновлення договору оренди, подальша передача вільної земельної ділянки здійснюється на конкурентних засадах відповідно до ст. 136 Земельного кодексу України.
Заборон щодо проведення аукціонів з продажу прав на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в період військового стану не встановлено.
Договір оренди земель водного фонду (для рибогосподарських потреб) закінчився 22 квітня 2022 року (під час військового стану). Площа на яку укладено договір оренди 10,0 га. Але у зв’язку з підняттям дамби площа ставка збільшилася до 20,0 га. Омс було надано дозвіл на проведення інвентаризації вищевказаної земельної ділянки, але технічна документація не виготовлена в зв’язку з введенням військового стану. Орендар має намір продовжити оренду даного водного об’єкта. ОМС зареєстрував за собою право власності на вказану земельну ділянку (10.0 га) (була за межами населеного пункту. державна власність). Орендар направив до омс заяви (лист-повідомлення) про продовження договору оренди земель водного фонду. Яким чином омс може продовжити договір оренди земель водного фонду під час військового стану? Та текст договору необхідно привести до типового (чи можливо укласти «новий договір»).
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.
Тобто, якщо змінюється площа з 10,0 га на 20,0 га, то переважне право орендаря на продовження договору не може бути застосовано. У такому випадку дію таких договірних відносин має бути припинено (Угода у зв’язку із закінченням терміну дії договору). А подальша передача земельної ділянки водного фонду (окрім тих, на які видано дозвіл на спеціальне водокористування) здійснюється  згідно ст.136 Земельного кодексу України (через земельні торги).
Частиною 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об’єктів у комплексі з земельними ділянками» №963-ІХ від 04.01.2020, визначено, що договори оренди водних об’єктів, укладені в порядку, визначеному законодавством, до набрання чинності цим Законом діють у строки та на умовах, визначених такими договорами. Поновлення таких договорів здійснюється без проведення земельних торгів у порядку укладення договорів оренди землі.
Сторони договорів оренди водних об’єктів, договорів оренди земельних ділянок під водними об’єктами, укладених до набрання чинності цим Законом, які не містять умов щодо розміру орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований водний об’єкт, або щодо розміру орендної плати за водний об’єкт, зобов’язані визначити такі умови протягом року з дня набрання чинності цим Законом.
Отже, договір може бути продовжено за рішенням міської ради з приведенням у відповідність до типової форми із визначенням і уточненням всіх умов, визначеної Урядом, але у тих самих межах і площі. Інформація про таке поновлення орендарем може бути внесена до Державного реєстру речових прав (після військового стану) після відкриття ДРРП.
Які дії повинні бути омс якщо договір оренди на земельну ділянку загальною площею 95.0 га призначення (01.01) закінчився 10 лютого 2022 року ( до введення військового стану). Орендар завчасно подав лист-повідомлення та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Земельним відділом було підготовлено проект рішення про поновлення договору оренди землі (оприлюднено на сайті), але на сесії міської ради 24 лютого 2022 року депутати не підтримали даний проект. Інших рішень омс про припинення не приймалися. Орендар продовжує користуватися вищевказаними земельними ділянками. Заяв щодо не продовження договору оренди землі до реєстратора речових прав ні від орендаря ні від орендодавця не надходило.
Згідно пункту 1 частини 27 Розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України визначено, що вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Ураховуючи таку норму, строк дії договору вже закінчився 10 лютого, а введення військового стану розпочато 24 лютого 2022 року (Указ Президента №64).
Отже, для поновлення договірних відносин у такий спосіб рада не має права за строком початку військових дій.
Але відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. Саме такі дії і вчинив Ваш добросовісний орендар.
Також, необхідно врахувати норми статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Тобто, рішення ради в такому випадку не обов’язкове.
Також, сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. Ваша рада повідомлень про відмову не надавала.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Якщо в договорі відсутня  умова про його поновлення після закінчення строку, то в такому випадку рада вчиняє «бездіяльність», не розглядаючи (не проголосувавши) чи не даючи відмову на звернення орендаря без обґрунтованих пояснень. Не дійшовши спільної згоди, орендар та орендодавець мають право вирішити орендні відносини у судовому порядку.
3 листопада 2021 року Кабінет Міністрів України затвердив Постанову №1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок", запровадження нової нормативно грошової оцінки землі займе певний час , як в такий період буде нараховуватися плата за землю юридичним особам, чи буде застосовуватися коефіцієнт цільового призначення земельної ділянки для нарахування плати за землю для Укрзалізниці?
Доброго дня шановний заявнику!
Розглянувши Ваше звернення, Асоціація розділила його на частини.
  1. В який період буде нараховуватись плата за землю юридичним особам?
10 листопада 2021 року набула чинності Постанова Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 №1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок».
В той же час, затверджена до набрання чинності новою методикою технічна документація з нормативної грошової оцінки земель або земельних ділянок зберігатиме чинність до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
НГО земель громад по новій Методиці застосовуватиметься не раніше 2023 року – в міру того, як громади затверджуватимуть нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель на свою територію. Без затвердженої нової технічної документації сплата податків відбувається «по-старому».
 
  1. Чи буде застосовуватися коефіцієнт цільового призначення земельної ділянки для нарахування плати за землю для Укрзалізниці?
Застосування Нової Методики із зазначеним коефіцієнтом не розділяє окремо такого виду як «земля для Укрзалізниці».
Натомість, новою Методикою замість коефіцієнту функціонального призначення земельної ділянки (Кф), передбачається два коефіцієнти: Кпц – коефіцієнт, який враховує цільове призначення за даними Державного земельного кадастру, Кмц – коефіцієнт, який враховує особливості використання в межах категорії земель за основним цільовим призначенням.  
Значення Кпц згідно з додатком 8 Методики встановлені залежно від коду цільового призначення, визначеного Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок, затвердженим Наказом Держкомзему №548 від 23.07.2010 року, і фактично повторюють значення колишнього коефіцієнту Кф (за старими правилами розрахунку).
Новою Методикою не прийнято норм, які б передбачали застосування підвищеного коефіцієнту у випадку відсутності відомостей в ДЗК, які зазвичай застосовувались до земель що не зареєстровані. Тобто, такий коефіцієнт цільового призначення буде застосовуватись у вигляді двох коефіцієнтів – Кпц та Кмц.
Доброго дня. Згідно листа ДЕРЖАВНОЇ СЛУЖБИ УКРАЇНИ З ПИТАНЬ ГЕОДЕЗІЇ, КАРТОГРАФІЇ ТА КАДАСТРУ "Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2021 рік" Відповідно значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 2021 рік становить: для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) – 1,0; для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення – 1,1. Чи є необхідність укладання нових додаткових угод до існуючих договорів оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі?
Доброго дня шановна громадо!
Відповідно до ст. 286.2. Податкового кодексу України платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу.
Також, ураховуючи Типовий договір оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року №220, вже враховано істотну умову (п.13) щодо необхідності перегляду розміру орендної плати у разі індексації нормативної грошової оцінки землі.
Тобто, якщо укладений договір оренди землі Вашою громадою відповідає чинному законодавству, то в укладанні додаткових угод не має потреби.

Вертикальні вкладки

 

 

  

Сторінку розроблено в рамках проекту
«Розробка курсу на зміцнення місцевого самоврядування в Україні» (ПУЛЬС)