19 / Березень, 2020
16 січня вступив в дію Закон України №340-IX від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». Ключовими змінами запроваджено нові правила процедури поновлення договорів оренди землі.
Змінами по оренді, які вступають в силу з 15 липня 2020 року пропонується:
-
Поновлення ряду цивільно-правових договорів, у тому числі договорів оренди земельних ділянок (доповнено статтею 126-1 Земельний кодекс України). У договорі оренди земельної ділянки сторони можуть додатково передбачати умову поновлення такого договору. У разі, якщо сторони передбачили у своєму договорі умову поновлення договору оренди і не мають заперечень одна до одної, то таке поновлення відбувається автоматично, тобто державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.
Однак, вказані правила не стосуються договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, крім випадків, коли на такій ділянці знаходиться майно Орендаря.
-
Регулюватиметься переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (статтю 33 Закону України «Про оренду землі» суттєво змінили). Після 15.07.2020 процедура переважного права на поновлення договору, яка наразі прописана у чинній редакції ч. ч. 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», залишається майже без змін, проте законодавець прибрав процедуру так званого автоматичного поновлення договору у новій редакції зазначеної статті.
-
У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування. Це означає, що з 15.07.2020 поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, на якій не розташоване майно орендаря, можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу, наприклад, органу місцевого самоврядування чи обласної державної адміністрації.
Асоціація міст України звертає увагу, така зміна щодо кожної нової пролонгації договору повинна бути виключно за рішенням уповноваженого органу. Виходячи з існуючої практики прийняття органами місцевого самоврядування схожих рішень, така процедура дещо буде займати трохи часу.
Також, норми, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеного Закону, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Тобто, можна дійти до висновку, що ті договори оренди, які були укладені до 15.07.2020, можуть автоматично поновлюватися відповідно до приписів ч. ч. 6-8 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Водночас, органам місцевого самоврядування, щоб чинні договори оренди землі були приведені у відповідність до «нових правил» укладення та поновлення таких договорів, необхідно в них вносити відповідні зміни.
Наразі, не всі зміни можливо відобразити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП).
Законом №340 викладено в новій редакції статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Де передбачається внесення змін до записів ДРРП лише у разі допущення технічної помилки (граматичної, арифметичної чи іншої помилки) під час внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до державного реєстру.
А отже, зміна відомостей, окрім речових прав, не вноситься до ДРРП. Такі норми спричинили ряд відмов органам місцевого самоврядування у державній реєстрації змін до діючих договорів в частині зміни:
-
адреси;
-
сторони/сторін по договору;
-
нормативно грошової оцінки;
-
орендної плати та інші умови.
У зв’язку з численними зверненнями муніципалітетів, на засіданні практикуму із галузевої законотворчості за напрямом «Управління земельними ресурсами», організованого Асоціацією міст України в рамках проекту USAID «Розробка курсу на зміцнення місцевого самоврядування в Україні (ПУЛЬС)», який відбувся 12 березня 2020 року, спільно з Апаратом та представниками профільного Комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики, Держгеокадастром, представникам громад було надано можливість презентувати ряд пропозицій щодо необхідності внесення відповідних корегувань та узгоджень в частині внесення змін до договорів оренди землі чинного законодавства.
Галузь:
