Консультації
Консультації органам місцевого самоврядування надають регіональні консультанти Офісів реформ в РВ АМУ перейти до контактів.
Чи мають право органи місцевого самоврядування надавати пільги по орендній платі за землю?
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Статтею 288.5. Податкового кодексу України зазначаються граничні розміри (мінімальні та максимальні) плата за землю.
Звертаємо увагу, що розмір орендної плати не може бути нижчим за ставку земельного податку та не може бути меншим за розмір, встановлений пп.288.5.1. ст.288 Податкового кодексу України.
Пунктами 28 та 35 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» віднесено до виключної компетенції сільських, селищних та міських рад повноваження щодо прийняття рішень відповідно до чинного законодавства, а саме:
-
про пільги по місцевих податках і зборах, а також земельному податку;
-
затвердження ставок земельного податку.
Ураховуючи вище викладене, орган місцевого самоврядування керується вище зазначеними нормами та може встановлювати пільги по земельному податку, а по орендній платі – регулювати ставками, які будуть визначені у локальному нормативному документі ради, що пройшов регуляторну процедуру відповідно до Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності».
Виконавчий Комітет Курахівської міської ради просить надати роз’яснення щодо:
1. Відповідно до якого порядку та методики органам місцевого самоврядування визначається розмір шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу та інших збитків, передбачених Постановою від 19.04.1993 року №284.
2. Чи можливе прийняття органами місцевого самоврядування власних нормативно-правових актів, якими встановлюються додаткові підстави відшкодування збитків, які не врегульовані чинним законодавством?
3. Необхідність проведення виконавчим комітетом міської ради процедури визначеної Законом України від 11.09.2003 р. №1160-IV (далі – Закон №1160) «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» в процесі підготовки та прийнятті рішення «Про затвердження Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам на території Курахівської міської ради.
1. Відповідно до якого порядку та методики органам місцевого самоврядування визначається розмір шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу та інших збитків, передбачених Постановою від 19.04.1993 року №284.
Зазначаємо, що Методика визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 25 липня 2007 р. № 963.
Постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 року №284 затверджено (із змінами №522 від 19.06.2019р.) «Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» (далі – Порядок). Пунктом 2 Порядку встановлено, що розміри збитків визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими органами сільських, селищних, міських рад.
Комісії створюються за рішенням виконавчих комітетів у складі міських, районних державних адміністрацій, виконавчих органів сільських, селищних, міських рад (голови комісій), власників землі або землекористувачі (орендарі), яким заподіяні збитки, представників підприємств, установ, організацій та громадян, які будуть їх відшкодовувати, представників територіальних органів Держгеокадастру, Держекоінспекції, фінансових органів, органів у справах містобудування і архітектури.
Відповідно до статті 4 Порядку, розміри збитків визначаються в повному обсязі відповідно до реальної вартості майна в момент заподіяння збитків, проведених або необхідних витрат на поліпшення якості земель (з урахуванням ринкової або відновної вартості).
2. Чи можливе прийняття органами місцевого самоврядування власних нормативно-правових актів, якими встановлюються додаткові підстави відшкодування збитків, які не врегульовані чинним законодавством?
Органи місцевого самоврядування та їх виконавчі комітети в своїй діяльності повинні не тільки керуватись Порядком, а можуть приймати свої локальні нормативні акти, які унормують процедуру створення таких комісій, їх склад та порядок роботи. Такі акти затверджуються органами, що створили таку комісію.
Нагадаємо, що статтею 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 року № 280/97-ВР (далі – Закон №280) визначено повноваження виконавчих органів, в тому числі делеговані повноваження:
«… здійснення контролю за додержанням земельного та природоохоронного законодавства, використанням і охороною земель, природних ресурсів загальнодержавного та місцевого значення, відтворенням лісів;..».
Статтею 73 Закону №280 встановлено обов'язковість актів і законних вимог органів та посадових осіб місцевого самоврядування, а саме:
рішення виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
3. Необхідність проведення виконавчим комітетом міської ради процедури визначеної Законом України від 11.09.2003 р. №1160-IV (далі – Закон №1160) «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» в процесі підготовки та прийнятті рішення «Про затвердження Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам на території Курахівської міської ради.
Регуляторний акт – це прийнятий уповноваженим регуляторним органом нормативно-правовий акт, який або окремі положення якого спрямовані на правове регулювання господарських відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб’єктами господарювання – відповідно до ст. 1 Закону №1160.
В даному випадку, Порядком, затвердженим постановою КМУ №284 зазначено шляхи застосування Порядку, але не конкретизовано визначення заподіяних збитків (стаття 4 Порядку). Тому рішення «Про затвердження Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачем на території Курахівської міської ради» потребує проведення регуляторної процедури.
Чи можна надавати громадянам у приватну власність землі
пасовищ для ведення особистого селянського господарства?
Статтею 22 Земельного кодексу України передбачено, що до земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги).
Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Тобто, земельні ділянки сільськогосподарського призначення із видом угідь «багаторічні насадження та пасовища» можуть бути передані у власність громадянам для ведення особистого селянського та фермерського господарства.
У свою чергу, порядок безоплатної передачі земельних ділянок у власність громадян, визначений статтею 118 Земельного кодексу України.
Чи обов’язково потрібно мати в селищній раді затверджений порядок продажу комунального майна на аукціоні, якщо продаж комунальної власності, нерухомого майна відбувається через аукціон (електронні торги), рішення про перелік об’єктів існує?
Відповідно пункту 5 статті 7 до Закону України від 18.01.2018 року № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна» повноваження органів місцевого самоврядування у сфері приватизації визначаються законами України і правовими актами органів місцевого самоврядування.
Пунктом 7 статті 11 того ж Закону зазначено, що заяви про включення об’єктів права комунальної власності до переліків об’єктів, що підлягають приватизації, подаються покупцями до органів приватизації територіальних громад і розглядаються ними в порядку, встановленому відповідними місцевими радами.
Додатково нагадаємо, що пунктом 30 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 року № 280/97-ВР зазначено, що до компетенції місцевої ради належить:
«…прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна;
затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації;
визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності;
вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об'єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, ….».
Ураховуючи вище викладене, селищна рада може здійснювати свої повноваження керуючись діючим Законом, якщо такі випадки проведення процедури приватизації поодинокі. А у разі необхідності (велика кількість звернень, інших умов, які не уточняються в Законі, чи інше) - має право приймати свої правові акти, які будуть діяти на території ради та не будуть суперечити діючому законодавству.
Звертаємо увагу, що локальний нормативний акт унормовує процедуру приватизації, визначає однакові умови для всіх учасників відносин і убезпечує орган місцевого самоврядування від судових оскаржень.
До ради звернувся голова фермерського господарства із клопотання про передачу земельної ділянки в оренду для ведення ФГ. Дана земельна ділянка була в користуванні ФГ на підставі ДА на право постійного користування, але державний акт був виданий на іншу особу ( це колишній голова ФГ, батько нинішнього голови вже померлий).
Земельна ділянка передана ОТГ (комунальна форма власності, цільове - для ведення ФГ).
1. Питання: передача в оренду тільки через аукціон? І чи є який інший спосіб надати цю ділянку цьому ФГ?
2. Аналогічна ситуація : заяви надійшли від членів ФГ на розпаювання. Дякую.
- Щодо передачі в оренду земельної ділянки, яка перебувала у постійному користуванні Фермерського господарства згідно Державного акту на землю
Згідно з частиною 1 статті 92 Земельним кодексом України (у редакції чинній на час виникнення спірних відносин) право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановленого строку. Зі змісту частини другої статті 92 Земельним кодексом України вбачається, що передача земельної ділянки у постійне користування громадянам не передбачена.
Відповідно до п. 6 розд. X «Перехідні положення» Земельного кодексу України 2001 року визначено, що громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні були до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.
Дані положення втратили чинність, як такі, що не відповідають Конституції України (є неконституційними) в частині зобов’язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення, на підставі рішення Конституційного Суду № 5-рп/2005 від 22.09.2005 — справа про постійне користування земельними ділянками.
Довідково. Вказаним рішенням КСУ визнав такими, що не відповідають Конституції України (є неконституційними), положення:
1) п. 6 розд. Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо зобов’язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення;
2) п. 6 постанови Верховної Ради України від 18.12.1990 № 563-ХII «Про земельну реформу» з наступними змінами в частині щодо втрати громадянами, підприємствами, установами і організаціями після закінчення строку оформлення права власності або права користування землею раніше наданого їм права користування земельною ділянкою.
Ураховуючи той факт, що голова ФГ звернувся до ради особисто для укладання договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства, то потрібно врахувати ст.134 Земельного кодексу України, якою передбачено обов'язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах).
Що в даному випадку потрібно здійснити раді?
Необхідно перевірити факт успадкування прав на все нерухоме майно.
Відповідно до частини першої статті 125 Земельного кодексу України право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації (внесено в державний реєстр речових прав інформацію про право постійного користування?).
Згідно статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Статтею 23 цього Закону України «Про фермерське господарство» передбачено, що успадкування фермерського господарства (цілісного майнового комплексу або його частини) здійснюється відповідно до закону.
До складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) можуть входити: будівлі, споруди, облаштування, матеріальні цінності, цінні папери, продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності, одержані доходи, інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність), грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу (стаття 19 Закону України «Про фермерське господарство»).
За змістом положень статті 182 Цивільного кодексу України до складу спадщини входить лише те нерухоме майно, право на яке зареєстровано в органах, що здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна.
Якщо інформація про таку реєстрацію відсутня, то права на такі земельні ділянки, що були надані юридичним особам у постійне користування, ОТГ реалізує відповідно до п.4 ст.135 Земельного кодексу України – через земельні торги.
У разі наявності будівель, споруд чи іншого нерухомого майна у власності, клопотання голови ФГ реалізується за п.2 ст. 134 Земельного кодексу України, де передбачено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
В такому випадку керуємось п. 3 ст.124 Земельного кодексу України - передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 Кодексу.
Звертаємо увагу, що при затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, необхідно окремим пунктом припинити дію
.Державного акту на право постійного користування ФГ і лише тоді передавати в оренду з визначенням умов її використання.
- Щодо розпаювання земель між членами Фермерського господарства
Нагадаємо, що відповідно до ст. 12 Закону України «Про фермерське господарство» землі фермерського господарства можуть складатися із:
-
земельних ділянок, що належать на праві власності фермерському господарству як юридичній особі;
-
земельних ділянок, що належать громадянам-членам фермерського господарства на праві приватної власності;
-
земельних ділянок, що використовують фермерські господарства на умовах оренди.
Статтею 32 Земельного кодексу України передбачено, що громадянам України - членам фермерських господарств передають безоплатно у приватну власність надані їм у користування земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.
Звертаємо увагу! Дія частини першої цієї статті не поширюється на громадян, котрі раніше набули права на земельну частку (пай).
Отже, передати безоплатно кожному члену фермерського господарства у приватну власність земельну ділянку, яка знаходиться у користуванні фермерського господарства, можна тільки у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради. Голова фермерського господарства, який уже має у власності земельну ділянку такого розміру, надану для ведення фермерського господарства або для товарного сільськогосподарського виробництва як пай колишньому члену КСП, вже не може приватизувати землю фермерського господарства.
Який порядок приватизації земельних ділянок членами ФГ?
Приватизацію земель фермерського господарства його члени здійснюватимуть у порядку, передбаченому для приватизації земель працівниками державних та комунальних підприємств, установ та організацій (ст. 25, ч. 3-6 ст. 118 Земельного кодексу України).
Фермерське господарство на підставі рішення загальних зборів своїх членів звертається до ОТГ з клопотанням про приватизацію земель господарства. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри.
Об’єднана територіальна громада в особі ради у місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл фермерському господарству на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. При цьому, передача земельних ділянок із земель фермерського господарства у власність громадянам-членам цього господарства здійснюється після погодження проекту землеустрою за їх заявами.
Перелік необхідних документів для розгляду цього питання має містити:
-
заяву члена фермерського господарства;
-
копію документа, що посвідчує особу (паспорт громадянина України);
-
графічні матеріали, на яких зазначено місце розташування земельної ділянки, визначене за проектом приватизації;
-
довідку про відсутність раніше набутого права на земельну частку (пай).
Довідково. Згідно із частиною першою статті 20 Закону України «Про фермерське господарство» майно фермерського господарства належить йому на праві власності. Член фермерського господарства має право на отримання частки майна фермерського господарства при його ліквідації або у разі припинення членства у фермерському господарстві. Розмір майнової частки та порядок її отримання визначаються статутом фермерського господарства.
Доброго дня. Склалася така ситуація: тимчасова споруда (торгівельний павільйон) знаходиться на земельній ділянці, договір оренди на дану земельну ділянку закінчується, земельна ділянка має цільове призначення - для обслуговуваня будівель торгівлі. Про те ФОП закрив свою діяльність і в реєстрі підприємців не обліковується. Чи можливо продовжити договір оренди земельної ділянки на заяву громадянина для цих же цілей?
Згідно із частиною другою статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно з частиною 1 статті 3 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) земельні відносини регулюються Конституцією України, ЗКУ, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до пунктів 2 та 6 статті 93 ЗКУ, земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).
Звертаємо Вашу увагу, якщо така фізична особа за своїм статусом не може бути зареєстрована як особа-підприємець, тобто не може здійснювати комерційну чи іншу господарську діяльність і здає своє майно в суборенду (звичайно, за згодою орендодавця), то за підсумками року буде зобов’язана подати декларацію про майновий стан і доходи, де вказати суми орендної плати та інших отриманих доходів відповідно до підпункту 49.18.4 Податкового кодексу України.
Селищна рада планує звертатися з позовом до суду з приводу внесення змін до публічної кадастрової карти України (видалення неправильних відомостей) При підготовці документів виникло два запитання.
1) хто буде належним відповідачем в такій справі - Головне управління держгеокадастру в ... області чи окремий відділ (у нашому районі) Головного управління держгеокадастру, який фактично і буде вносити такі зміни
2) чи потрібно омс платити судовий збір за подачу до суду такого позову?
Дякуємо.
1. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 31.08.2016 року №581 «Про реформування територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру» ліквідовано як юридичні особи публічного права територіальні органи Держгеокадастру у районах і містах. Натомість було створено служби і відділи у районах та містах як структурні підрозділи відповідних Головних управлінь Держгеокадастру.
Тобто, відповідачем буде Головне управління Держгеокадастру у Вашій області.
2. Орган місцевого самоврядування є суб’єктом владних повноважень і сплачує судовий збір відповідно до розмірів, встановлених Законом України «Про судовий збір» від 08.07.2011 №3674-VI.
Просимо надати консультацію з наступного питання. До міської ради звернулася юридична
особа Національний історико-етнографічний заповідник «Переяслав» щодо внесення змін до
містобудівної документації «Плану зонування території (зонінг) м. Переяслав-Хмельницький», а саме: змінити зону садибної забудови (Ж-1) на зону музейних комплексів.
Містобудівна документація «Плану зонування території (зонінг) м. Переяслав-Хмельницький» , до
якої просять внести зміни, затверджена рішенням міської ради від 28.01.20016 №12-06-VI. Зазначені зміни відповідають генеральному плану міста Переяслава-Хмельницького, що затверджений рішенням міської ради від 20.10.2015 №08-79-VI.
Чи необхідно, в даному випадку, проводити громадське обговорення змін до плану зонування території міста?
Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон) Генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.
План зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон (стаття 18 Закону).
Внесення змін до плану зонування території допускається за умови їх відповідності генеральному плану населеного пункту.
В даному випадку проводити громадське обговорення не потрібно, оскільки зонінг не буде суперечити основному документу - генеральному плану, який вже під час розробки пройшов даний етап обговорення, а навпаки приведе його у відповідність.
Під час прийняття рішення радою про такі зміни, Асоціація міст України пропонує також взяти до уваги пропозиції розробника/проектувальника зонінгу та висновок (чи протокол) архітектурно-містобудівної ради вашої області.
Добрий день! Підкажіть будь ласка. Чи повинно (за вимогою ОТГ ) Управління агропромислового розвитку РДА передавати наявні у них договори оренди на земельні ділянки за межами населених пунктів, які перейшли у комунальну власність? Дякую за відповідь.
Закон України №2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель с/г призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» було прийнято від 19 серпня 2018 року (далі – Закон), вступив в дію з 01.01.2019 року.
Даний Закон доповнює статтею 21 Розділ Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України. Встановлюється, що землі колективної власності тих сільськогосподарських підприємств, які вже ліквідовані, переходять у розпорядження відповідних територіальних громад (рад та ОТГ). Реєстрації речового права в державному реєстрі таких земель проводиться відповідно до цього Закону.
Вказаним Законом внесено зміни та доповнення до Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», де головним тимчасовим розпорядником невитребуваних та нерозподілених земель тепер стають органи місцевого самоврядування, а не районні державні адміністрації, як це було раніше (доповнено статтею 141). Також, викладено в новій редакції ст.13, де конкретизовано новий порядок використання нерозподілених та невитребуваних земельних часток (паїв).
За рішеннями ОМС нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї) можуть передаватись в оренду після їх формування в окремі земельні ділянки на строк до дня державної реєстрації права власності спадкоємцями, про що зазначається обов’язково у договорі.
У разі, якщо такі ділянки були передані в оренду чи користування РДА до вступу зазначеного Закону, то в такі договори необхідно вносити зміни шляхом укладання додаткових угод за ініціативою органу місцевого самоврядування.
Тобто, на звернення ОТГ, відповідний підрозділ РДА обов’язково повинен передати діючі договори на земельні ділянки нерозподілених та невитребуваних земельних часток (паїв) в силу діючого законодавства.
Доброго дня! Підкажіть, будь-ласка, як діяти у наступній ситуації. Тимчасова споруда розташована на земельній ділянці яка перебуває в оренді у фізичної особи. Земельна ділянка була куплена на земельних торгах-аукціоні терміном на 10 років. Термін збігає через 6 років. В даний час ця фізична особа має бажання продати ТС. Яким чином можна оформити купівлю ТС та земельну ділянку на якій вона розміщена? Чи є така можливість купити право оренди у фізичної особи разом із розміщеними на ній ТС?
Відповідно до частини першої статті 319 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Також, згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Розглянемо детальніше, оскільки запитання потребує поділу.
Яким чином можна оформити купівлю тимчасової споруди та земельної ділянки, на якій вона розміщена?
Частиною другою статті 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі - Закон № 3038-VI) визначено, що тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності - одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту.
Довідка. У Державному класифікаторі будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженому наказом Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації України від 17 серпня 2000 року № 507, міститься визначення терміну «будівля», їх перелік та класифікація - тимчасова споруда до будівель не належить і не є нерухомістю. Отже, тимчасова споруда є рухомою річчю, оскільки виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без закладення фундаменту, а тому вільне переміщення тимчасових споруд у просторі можливе без зміни їх призначення.
Отже, відповідно до частини першої статті 205 ЦК України договір купівлі-продажу ТС може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Довідка. Згідно з частиною першою статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Оскільки тимчасова споруда не є нерухомістю, то законом не вимагається обов'язкове нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору відчуження чи оренди такої споруди, а отже і відсутня необхідність державної реєстрації вказаного майна.
Додатково звертаємо увагу, що у даному випадку продаж рухомої речі необхідно здійснювати окремо від земельної ділянки.
Чи є така можливість купити право оренди у фізичної особи разом із розміщеними на ній ТС?
Ураховуючи частину першу статті 181 ЦК України земельні ділянки належать до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість).
Відповідно до стаття 8-1 Закону України «Про оренду землі», відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності можливо тієї, що надана для будівництва житлового будинку за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.
Також, орендар, який має намір відчужити право оренди земельної ділянки, повинен отримати згоду орендодавця. Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Пунктом 3 статті 415 ЦКУ зазначено, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомого майна (будівлі чи споруди).
Також, статтею 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. А саме, частина друга визначає, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:
розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб…
Оскільки передача земельної ділянки у Вашому випадку вже відбулась на земельних торгах, а в даному випадку відбувається заміна сторони по договору, а не продаж права оренди, тож дії мають бути наступні:
- орендарю звернутись до власника (ради) та отримати згоду на відчуження права у зв’язку із продажем споруди (додаються копії документів продажу споруди);
- новий власник споруди (бажано одночасно з колишнім власником) звертається до ради про укладання додаткової угоди до діючого договору в частині заміни сторони по договору;
- рада (орендодавець) у разі надання згоди (прийняття позитивного рішення), погоджує і укладає в трьохсторонньому порядку угоду, яка погоджується всіма сторонами;
- проводяться зміни у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Дія договору нового терміну не набуває, а продовжує бути чинним до того часу, як зазначено у ньому на тих самих умовах.
