Консультації
Консультації органам місцевого самоврядування надають регіональні консультанти Офісів реформ в РВ АМУ перейти до контактів.
Хмільницький р-н, Війтівецька сільська рада
1. Просимо надати роз’яснення, щодо прийняття/неприйняття заяв (з повним пакетом документів) від громадян на безкоштовну приватизацію та подальший їх розгляд.
2. Просимо надати роз’яснення, щодо продовження договорів оренди земель: водного фонду; житлової та громадської забудови; промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.
3. Просимо надати роз’яснення, відповідно до ЗУ №1423-ІХ від 28.04.2021 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», а саме абзацу 2 частини першої ст.188 Земельного кодексу України, що набирає чинності з 26.05.2022р.
4. Які дії ради якщо звернулися два громадянина на виділення одної і тої самої земельну ділянку?
5. Як виконати рішення суду під час воєнного стану де зобов’язують раду виділити земельні ділянки 20 особам?
6. Просимо надати роз’яснення, щодо договорів оренди земельних ділянок, власники яких померли (невитребувані паї).
1. Відповідно до підпункту 5 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України під час дії воєнного стану безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється.
2 Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 32 Закону України «Про оренду землі» та 126-1 Земельного кодексу України. Також слід зазначити, що відповідно до статті 77 Земельного кодексу України землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України. Землі оборони можуть перебувати лише в державній власності.
3. Повноваження із здійснення державного контролю за використанням та охороною земель виконавчими органами сільських, селищних, міських рад визначені статтею 61 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель».
4. Відповідно до підпункту 5 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України під час дії воєнного стану безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється. Водночас порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами визначено статтею 118 Земельного кодексу України.
Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Перелік законних підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає. Така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду, зокрема від 25.02.2019 по справі № 347/964/17, від 06.12.2019 по справі № 813/4498/16, від 04.05.2020 по справі № 813/2061/17.
Також зазначаємо, що враховуючи вимоги частини сьомої статті 118 Земельного кодексу України наявність дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності у власність чи користування не є підставою для відмови у наданні дозволу на розроблення документації із землеустрою іншій особі.
5. Статтею 1291 Конституції України встановлено, що суд ухвалює рішення іменем України. Судове рішення є обов’язковим до виконання. Держава забезпечує виконання судового рішення у визначеному законом порядку. Контроль за виконанням судового рішення здійснює суд.
Слід зазначити, що згідно з підпунктом 5 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Кодексу під час дії воєнного стану безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється.
Крім того, підпунктом 6 цього пункту унормовано, що формування земельних ділянок, зазначених у підпункті «а» підпункту 1 цього пункту, а саме земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування, крім тих, що передаються в оренду відповідно до підпункту 2 цього пункту, забороняється.
6. питання не конкретизовано Положеннями частини п’ятої статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Вінницький р-н, Іллінецька міська територіальна громада
Чи можна передавати в оренду земельні ділянки історико-культурного призначення в оренду згідно Закону 2145?
Не зрозуміло для який цілей будуть передаватися в оренду землі історико-культурного призначення.
Водночас передача в оренду земельних ділянок державної, комунальної власності:
розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);
розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай, доцільність будівництва (розширення) яких визначена рішенням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері внутрішнього водного транспорту, відповідно до пункту 11-1 розділу XII «Прикінцеві та перехідні положення" Закону України «Про внутрішній водний транспорт»;
розміщення мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів, доцільність будівництва (розширення) яких визначена центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері транспорту, відповідно до статті 43 Закону України «Про транспорт»;
будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів не допускається, якщо земельна ділянка віднесена до категорії земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення.
Чи обов`язково місцевій громаді приймати рішення про встановлення скидки за оренду комунального майна на період військового стану, або за замовченням буде звільнення в розмірах як для державного майна?
Ні, не обов’язково. Пунктом 12 постанови КМУ №634 від 27.05.2022р. "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" визначається, що органи місцевого самоврядування можуть додатково приймати рішення з питань, визначених пунктом 1 цієї постанови, відповідно до Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”.
Норми постанови №634 розповсюджуються як на державне, так і на комунальне майно, але за зазначеним пунктом громада має право доповнювати своїм рішенням правила пільгової оренди за необхідності.
Питання щодо застосування окремих положень ПКМУ №634 від 27.05.2022р. "Про
особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" (далі по тексту-постанова).
1. Згідно з статтею 58 Конституції України «закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі», таким чином є не зрозумілим, як застосовувати п.16 постанови.
2. Пунктом 1 постанови передбачено, що на період воєнного стану і протягом трьох
місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022 р., за договорами оренди державного і комунального майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі державного і комунального майна: які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану та перераховуються перелік областей.
Проте своїм наказом Мінюст визначає у Переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану. Зазначений перелік переглядається, та це й зрозуміло в умовах воєнного стану, проте він значно відрізняється від переліку запропонованого в постанові. Постає питання, чим керуватися при звільненні орендарів комунального майна та визначив території зазначені в постанові.
Пункт 16 Постанови зазначає, що Орендодавцям державного та комунального майна необхідно забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 постанови №634, а також продовжити чи припинити договори оренди відповідно до пункту 5 цієї постанови, починаючи з 24 лютого 2022 року.
Що мається на увазі і які зміни в оренді запроваджуються та на яких територіях:
-
Бізнес, що орендує майно для релокації, сплачуватиме пільгову орендну ставку (1 грн за 1 кв.м) протягом перших 6 місяців оренди, але після перемоги на аукціоні.
-
До кінця року повністю звільняються від орендної плати орендарі на території адміністративно-територіальних одиниць, де припинено доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Мінюст – це Донецька, Луганська, Херсонська області, АРК та м. Севастополь та частини Миколаївської, Харківської та Запорізької областей.
-
Звільнення від орендної плати комунального майна до 30.09.2022 року на території областей, де відбувалися бойові дії: Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей та м. Києва (поза межами адміністративно-територіальних одиниць зазначених вище).
-
Звільнення від орендної плати за оренду державного майна надається орендарям на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської і Одеської областей але не довше ніж до 30.05.2022.
-
На всій іншій території країни орендарям державного майна (комунального теж, але можуть бути додаткові пільги чи їх обмеження згідно пункту 12 Постанови №634) надається знижка – 50%, орендарям єдиних майнових комплексів надається знижка в розмірі 25%.
-
На всій території України звільняються від орендної плати особи, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану.
-
Авансовий внесок та забезпечувальний депозит для договорів зменшено до розміру однієї місячної орендної плати. Передбачено можливість повернення забезпечувальних депозитів орендарям.
-
Не застосовуються обмеження та вимоги щодо суборенди для чинних договорів.
-
Автоматично продовжуватиметься дія договорів оренди, які завершуються у період воєнного стану. Договори оренди можуть бути достроково припинені за заявою орендаря.
-
Документи за результатами аукціонів підписуються електронним підписом, якщо переможець аукціону не наполягає на підписанні у письмовій формі.
Органи місцевого самоврядування мають можливість додатково приймати рішення щодо звільнень та знижок за договорами оренди комунального майна.
Добрий день, вас вітає Зеленопідська сільська рада територіальної громади Херсонської області.
Питання стосовно нарахування орендної плати за комунальне майно, згідно постанови КМУ від 27.05.22 року №634. Відповідно до частини 1 пункту 1 вище зазначеної постанови від оренди
звільняється Херсонська область та ряд інших, разом з тим пунктом 12 передбачено можливість органам місцевого самоврядування додатково приймати рішення щодо звільнення або нарахування орендної плати. Враховуючи вище написане - які можно брати до уваги підстави нарахування орендної плати не порушуючи нормативно - правові акти з даного питання?
Рішенням місцевої ради можна встановлювати знижки або можна прийняти, що орендна плата стягується в повному обсязі.
Підстави для прийняття таких рішень є:
Підстави для прийняття таких рішень є:
1.Чи може відсутність містобудівної документації слугувати підставою для відмови в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у звязку з тим що
відсутня можливість встановлення відповідності запропонованого до відведення цільового використання земельної ділянки?
2. Чи встановлено строк до якого органи місцевого самоврядування мають затвердити містобудівну документацію?
1. Чи може відсутність містобудівної документації слугувати підставою для відмови в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у зв’язку з тим що відсутня можливість встановлення відповідності запропонованого до відведення цільового використання земельної ділянки?
Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об'єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Із Вашого звернення ми вбачаємо, що цільове призначення комунальних земель не співпадає з бажаним функціональним призначенням. Якщо так, то розглянемо детальніше.
Функціональне призначення земельної ділянки — це вид використання земельної ділянки, визначений містобудівною документацією. Зазвичай, зокрема, якщо план зонування або детальний план території не затверджено, функціональне призначення земельної ділянки визначається згідно з генеральним планом населеного пункту.
Кожна земельна ділянка має своє цільове призначення. Інформацію про нього можна легко побачити у документах на ділянку та на публічній кадастровій карті. Зовсім інакша ситуація з функціональним призначенням: даних про нього немає у документах, а забудовники дізнаються про нього, як правило, з актів перевірок контролюючих органів.
Як співвідноситься функціональне з цільовим призначенням, в законодавстві дуже обмежено тлумачень, а тому чітко сказати, як співвідносяться цільове призначення земельної ділянки з функціональним, не можна. Можна сказати лише, що це два різних поняття, одне з містобудівного законодавства, інше – з земельного.
Земельне законодавство поділяє усі землі за основним цільовим призначенням на 9 категорій. У межах кожної категорії земель передбачені окремі види цільового призначення земельних ділянок.
Функціональне призначення земельної ділянки у документах на земельну ділянку не зазначається. Воно повинно встановлюватись планом зонування або детальним планом території. Але не в усіх населених пунктах такі плани розроблено і затверджено. Також, плани зонування, детальні плани території, іншу містобудівну документацію часто важко знайти у відкритому доступі, а якщо це і вдається зробити, то формат даних зазвичай такий, що отримати необхідну інформацію неможливо.
З 1 січня вступив в силу Закон № 554-IX, яким передбачено створення веб-сайту національної інфраструктури геопросторових даних. Геопортал мав запрацювати до середини 2022 р., але в зв’язку з воєнним станом у відкритому доступі не може з’явитись і містобудівна документація.
У той же час, основні типи зон територій визначені у ДСТУ-Н Б Б.1.1-12:2011 «Настанова про склад та зміст плану зонування території (зонінг)». З урахуванням можливого функціонального призначення території поділяються на такі типи (зони): 1) громадська (Г); 2) житлова (Ж); 3) рекреаційна (Р); 4) курортна (К); 5) зона транспортної інфраструктури (ТР); 6) зона інженерної інфраструктури (ІН); 7) комунально–складська (КС); 8) виробнича (В); 9) спеціальна (С); 10) зона земель історико – культурного призначення (ІК); 11) зона земель природно – заповідного фонду (ПЗФ).
Для кожної зони встановлено перелік дозволених та допустимих видів забудов та використання земельних ділянок в межах територіальних зон – переважні, супутні та допустимі види використання.
І хоч між окремими типами (зонами) територій і категоріями земель можна провести певну паралель, конкретне співвідношення між ними на законодавчому рівні не встановлено.
Будучи власником чи користувачем земельної ділянки, особа несе відповідальність, насамперед, за дотримання вимог земельного законодавства і використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Орган місцевого самоврядування несе відповідальність за використання і забудову територій населеного пункту з урахуванням містобудівного законодавства і затвердженої містобудівної документації.
Також, звертаємо Вашу увагу, що Законом № 711-IX від 17.06.2020 р. тепер прямо передбачено, що категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначатимуться в межах відповідного виду функціонального призначення території, встановленого містобудівною документацією.
Що стосується визначення категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, то Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування має бути додатково затверджено Урядом.
Потрібно враховувати функціональне призначення території при зміні цільового призначення земельної ділянки. Зміна видів використання земельних ділянок і об’єктів будівництва особами здійснюється у відповідності до переліку видів переважного та супутніх видів допустимого використання в межах відповідної територіальної зони (пункт 4.10 ДСТУ).
-
Чи встановлено строк до якого органи місцевого самоврядування мають затвердити містобудівну документацію?
Строки щодо затвердження чи розгляду таких документів регламентуються роботою ради та її виконавчих органів.
Також, ряд питань врегульовано постановою КМУ №926 «Про затвердження Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації» від 01.09.2021, згідно якої строк дії містобудівної документації на місцевому рівні не обмежується.
Відповідно до Закону № 2145-IX надано роз'яснення щодо договорів оренди с/г земель. Як бути з договорами під нерухомим майном (не с/г землі)?
Закон № 2145-IX не регулює відносини не с/г землекористування, крім заборони на безоплатну передачу у власність земельних ділянок, щодо яких треба користуватися загальними нормами земельного законодавства.
Якщо технічна документація з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж ЗД розроблена та зареєстрована в ДЗК (цільове призначення: А.01.01.), присвоєно кадастровий номер, але документація не затверджена на сесії міської ради, чи можливо передати в користування на умовах оренди строком на 1 рік цю ЗД, без затвердження?
Так. Таку документацію необхідно затвердити, але в силу Закону 2145, передати рада може лише в оренду на один рік в умовах військового стану.
Перше питання...
1. Затвердження нової нормативно-грошової оцінки призводить до того, що укладені договори автоматично підлягають перерахунку..? це так?
Друге питання...
2. Чи поширюються затверджені нові ставки орендної плати на уже укладені договори оренди? Чи вони застосовуються тільки уже до нових договорів оренди?
Перше питання...
-
Затвердження нової нормативно-грошової оцінки призводить до того, що укладені договори автоматично підлягають перерахунку..? це так?
Звертаємо Вашу увагу, що автоматичному перерахунку підлягає нормативно грошова оцінка земель лише у випадку індексації НГО.
Статтею 289.2. Податкового кодексу України встановлено, що Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року.
Щодо договорів оренди землі
В ст. 2 Закону України "Про оренду землі" зазначено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
В ч. 1 ст. 651 Цивільного Кодексу України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі" йдеться про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Пунктом 13 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ №220 від 03.03.2004, визначено випадки внесення змін та перегляду вартості орендної плати за договором, зокрема зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності, одна з них.
Якщо ж Ваш договір не відповідає Типовому договору (наприклад, укладений раніше прийняття зазначеної вище постанови №220), зміни вносяться шляхом укладання додаткової угоди і приведення у відповідність такого договору.
Також, статтею 286.2. Податкового кодексу України зазначено, що платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов’язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.
Друге питання...
-
Чи поширюються затверджені нові ставки орендної плати на уже укладені договори оренди? Чи вони застосовуються тільки уже до нових договорів оренди?
Щодо нових ставок оренди
Відповідно до ст. 12.3. Податкового кодексу України сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад, в межах своїх повноважень приймають рішення про встановлення місцевих податків та зборів та податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосовування встановлюваних місцевих податків та/або зборів, та про внесення змін до таких рішень.
Ураховуючи статтю 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Рішення органів місцевого самоврядування про встановлення місцевих податків та зборів та податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів, в тому числі і ставок орендної плати, є регуляторним актом (в період військового стану не проходять регуляторну процедуру - роз'яснення).
Укладені договори оренди землі, які укладені до введення в дію зазначеного рішення, підлягають обов’язковому перегляду та перерахунку за угодою сторін шляхом укладання додаткової угоди. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до статті 288.1. Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
Порядок подання інформації затверджено постановою КМУ №1386 від 21.12.2011 «Про затвердження Порядку подання інформації про платників податків, об'єкти оподаткування та об'єкти, пов'язані з оподаткуванням, для забезпечення ведення їх обліку, а також обчислення та справляння податків і зборів».
Звертаємося до Вас з проханням надати роз`яснення з питань зазначених нижче.
Орендар 01.03.2019 року уклав Договір оренди індивідуально визначеного майна (комунальне) відповідно вимог Закону України від 10 квітня 1992 р. № 2269-XII “Про оренду державного та комунального майна” строком на 2 роки 11 місяців. В січні 2020 року Орендар здійснив невід’ємні поліпшення орендованого майна, у зв’язку з неможливістю використовувати за призначенням через його незадовільний стан. Поліпшення були здійсненні за згодою органу місцевого самоврядування (рішення виконавчого комітету).
Протягом дії Договору оренди Орендодавець відшкодовував Орендарю понесені ним витрати на здійснення невід`ємних поліпшень у розмірі, що вказаний в акті приймання виконаних будівельних робіт, шляхом зарахування їх в рахунок орендної плати в розмірі 50% від орендної плати (щомісяця). На дату закінчення строку дії Договору оренди Орендодавцем було сплачено Орендарю лише 15% витрат на невід`ємні поліпшення. 01.02.2022 року на підставі звернення Орендар Договір оренди було продовжено, без аукціону, згідно п.2 ст. 18 Закону 157-ІХ, шляхом укладення Договору оренди в новій редакції. Рішенням органу місцевого самоврядування об`єкт оренди віднесено до Переліку першого типу.
1. Чи має право Орендар на продовження зарахування витрат на здійснення невід’ємних поліпшень в рахунок орендної плати, якщо чинним орендарем було здійснено невід’ємні поліпшення орендованого майна до введення в дію Закону № 157-IX?
2. Чи застосовується до даних правових відносин пункт 156 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна від 3 червня 2020 р. № 483, а саме зменшення орендної плати на 50% на строк не більше шести місяців один раз протягом строку оренди?
3. Як визначити суму відшкодування Орендарю за здійснені невід`ємні поліпшення які повинен сплатити йому Орендодавець? Чи вірно, що Орендодавець відшкодовує Орендарю суму зазначену в акті приймання виконаних будівельних робіт?
4. В разі внесення змін до Договору оренди в частині збільшення строку оренди, з метою приведення його у відповідність із визначеним законодавством мінімальним строком та викладення Договору в новій редакції (відповідно до п.125 Порядку №483) :
• Чи потрібно в цьому разі робити незалежну оцінку орендованого майна?
• Як визначається орендна плата в договорі, що продовжується?
1. Чи має право Орендар на продовження зарахування витрат на здійснення невід’ємних поліпшень в рахунок орендної плати, якщо чинним орендарем було здійснено невід’ємні поліпшення орендованого майна до введення в дію Закону № 157-IX?
Так. Орендар має таке право. Частиною 2 статті 21 Закону України №157 «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що «..якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.»
Оскільки договір було продовжено (термін строку оренди продовжено на законних підставах) і договірні зобов’язання не були змінені у договорі щодо зарахування витрат на невід’ємні поліпшення, то в силу цивільного законодавства Орендодавцю необхідно дотримати договірні відносини та завершити відшкодування Орендарю витрати на здійснення невід`ємних поліпшень у розмірі, що вказаний в акті приймання виконаних будівельних робіт. Але із врахуванням частини 156 Постанови №483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна».
2. Чи застосовується до даних правових відносин пункт 156 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна від 3 червня 2020 р. №483, а саме зменшення орендної плати на 50% на строк не більше шести місяців один раз протягом строку оренди?
Так.
3. Як визначити суму відшкодування Орендарю за здійснені невід`ємні поліпшення які повинен сплатити йому Орендодавець? Чи вірно, що Орендодавець відшкодовує Орендарю суму зазначену в акті приймання виконаних будівельних робіт?
Відповідно до частини 155 Постанови №483, після проведення капітального ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати, орендар надає орендодавцю документи, що засвідчують обсяг виконаних робіт, дати початку та закінчення робіт, звіт про оцінку майна, виконаний суб’єктом оціночної діяльності, в якому визначається різниця між вартістю об’єкта оцінки в стані “після проведення ремонту” та стані “до проведення ремонту”. Сума різниці оцінки між вартістю до і після проведення ремонту відшкодовується Орендодавцем в рахунок орендної плати.
4. В разі внесення змін до Договору оренди в частині збільшення строку оренди, з метою приведення його у відповідність із визначеним законодавством мінімальним строком та викладення Договору в новій редакції (відповідно до п.125 Порядку №483) :
• Чи потрібно в цьому разі робити незалежну оцінку орендованого майна?
Відповідно до ст. ст. 7-8 Закону №157 договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за таким договором встановлюється на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об’єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди зобов’язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.
• Як визначається орендна плата в договорі, що продовжується?
Плата за майно, термін оренди на яке продовжується вперше, розраховується із застосуванням (ставок Додатку 2) Методики, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України №630 від 28.04.2021 «Деякі питання розрахунку орендної плати за державне майно», якщо органом місцевого самоврядування не був прийнятий інший нормативний акт, яким встановлено ставки для комунального майна.
