Консультації
наразі можливість передачі земельних ділянок у приватну власність гаражним кооперативам регулюється статтею 41 Земельного кодексу України (Далі ЗКУ)
Стаття 41. Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів
1. Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.
В той же час сам порядок безоплатної передачі таких земельних ділянок у приватну власність юридичним особам Земельним кодексом не встановлено. Стаття 118 ЗКУ регулює порядок безоплатної передачі земельних ділянок громадянам (фізичним особам), а стаття 123 ЗКУ надання юридичним особам у користування.
На нашу думку, на доцільність передачі земельних ділянок юридичним особам у приватну власність впливає декілька факторів.
Варто звернути увагу на норми статті 83 ЗКУ, якими встановлюються заборона на передачу земель комунальної власності у приватну.
До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:
а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);
б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;
в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;
ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;
д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;
е) земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів;
є) землі під об’єктами інженерної інфраструктури міжгосподарських меліоративних систем, які перебувають у комунальній власності.
Крім цього питання розпорядження земельними ділянками тісно пов’язано із стратегічними документами територіальної громади: генеральний план населеного пункту та Стратегічний план розвитку територіальної громади.
Таким чином рішення про передачу у приватну власність юридичними особам (в даному випадку гаражному кооперативу) безоплатно земельної ділянки комунальної власності варто примати з врахуванням:
- Стратегічного плану розвитку територіальної громади;
- Генерального плану населеного пункту та іншої містобудівної документації (план зонування, детальний план території);
- заборон встановлених законодавством на передачу у приватну власність земельних ділянок комунальної власності.
Запитання: Рішенням ХХХХХ сесії ХХХХХ міської ради VI скликання № ХХХХ від 27 січня 2015 року встановлено податки та збори на території м. ХХХХ та затверджено Положення про них" в т.ч. "Про порядок обчислення та сплати податку на майно, відмінне від земельної ділянки на території ХХХХХ міської ради". Дане рішення вступає в силу з 01 січня 2015 року. Строк дії цього рішення не визначений. На підставі ЗУ "Про Державний бюджет
України на 2016 р." та "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 році" рішенням сесії від 26 січня 2016 вносяться зміни до вищезазначеного рішення, в т.ч. до Положення "Про порядок обчислення та сплати податку на майно, відмінне від земельної ділянки на території ХХХХХХ міської ради". Дані зміни вступають в силу з 01 січня 2016 року. Строк дії цього рішення не визначений. Просимо надати роз’яснення, чи розповсюджується дія п.п. 12.3.4. п.12.3. ст. 12 ПКУ разом з п.4 Р.11 "Прикінцеві положення" ЗУ від 24.12.2015 р. № 909 "Про внесення змін до ПКУ та деякі законодавчі акти України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 р." на рішення від 27 січня 2015 р. зі змінами від 26 січня 2016 р.
Відповідь:
Норми пункту 4 Прикінцевих положень Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 році» щодо не застосування вимог, встановлених підпунктом 12.3.4 пункту 12.3 статті 12 Податкового кодексу України та Законом України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» розповсюджуються на рішення міських рад лише у частині їх дії у 2016 році, незалежно від того встановлено чи ні строк дії цих рішень.
Таким чином, зазначені норми ПКУ стосуються рішення ХХХХХХ міської ради від 26 січня 2016 року №64 «Про внесення змін до рішення LXV сесії ХХХХХХХ міської ради VI скликання від 27 січня 2015 року № 1503 «Про встановлення податків та зборів на території м.ХХХХ та затвердження Положень про них» лише у частині дії цього рішення у 2016 році та не розповсюджуються на наступні бюджетні періоди.
Для набрання чинності (легітимності) внесених міською радою зазначених змін щодо окремих місцевих податків та зборів проект такого рішення повинен пройти усі відповідні процедури й у строки встановлені діючим законодавством. Тобто, для застосування ставок місцевих податків та зборів у 2017 році, рішення про їх встановлення має бути прийняте до 15.07.2016 року та пройти регуляторні процедури.
Разом з тим повідомляємо, що до кінця 2016 року планується внесення змін до Податкового кодексу України, в тому числі в частині місцевих податків та зборів, якими також буде передбачене аналогічне формулювання щодо особливої процедури прийняття органами місцевого самоврядування рішення на відповідний бюджетний період.
Тому, для врегулювання питання легітимності прийнятих змін (у 2017 році) у подальшому, пропонуємо :
- Окремим рішенням по спрощеній процедурі затвердити зміни для їх введення в дію на наступний (2017) бюджетний період у разі прийняття відповідних змін до ПКУ
- Одночасно розпочати роботу щодо прийняття радою рішення про затвердження Положень по місцевим податкам та зборам в новій редакції або про затвердження рішення про внесення змін по окремим місцевим податкам та зборам (з урахуванням тих, які були внесені в 2016 році та тих, які будуть вноситься у 2017 році) вже по повній стандартній процедурі, тобто з урахуванням вимог Податкового кодексу України (підпунктом 12.3.4 пункту 12.3 статті 12) та Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності».
Повноваження органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо викупу земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, для суспільних потреб визначені у статях 8 та 9 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (далі Закон). Так, відповідно до статті 9 цього Закону сільські, селищні, міські ради, в межах території здійснення їх повноважень, приймають рішення щодо викупу земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, для таких суспільних потреб, як створення кладовища. Чинне законодавство не дає чіткої відповіді на питання чи обмежується територія, в межах якої здійснює повноваження сільська, селищна, міська рада, межами населеного пункту. Враховуючи той факт, що органи виконавчої влади (районні державні адміністрації) відповідно до цього Закону не наділені повноваженнями здійснювати викуп для таких суспільних потреб, як створення кладовища, в даному випадку, рішення про викуп земельної ділянки для створення кладовища мають прийняти органи місцевого самоврядування тих територій, на яких здійснюється викуп (сільська та районна рада), а також міська рада, оскільки викуп здійснюється у комунальну власність територіальної громади за її кошти.
Оскільки відповідні земельні ділянки планується в подальшому використовувати для розташування кладовища (суспільних потреб), ініціатором зміни цільового призначення може міська рада, а відповідне рішення потрібно приймати після укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Відповідно до частини другої статті 20 Земельного кодексу України зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою АРК, Радою міністрів АРК, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу. В той же час, відповідно до частини першої статті 122 цього Кодексу сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Таким чином, рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб – облаштування кладовища, прийматиме її власник, а саме - міська рада.
Підготовлено аналітиками ПУЛЬСу на запит Радивилівської міської ради, якою заплановано викуп земельних ділянок (паїв) приватної власності для облаштування кладовища на території Бугаївської сільської ради Радивилівського району.
Правові, організаційні та фінансові засади регулювання суспільних відносин, що виникають у процесі відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності визначаються Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».
Так, відповідно до частини першої статті 12 цього Закону викуп земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, здійснюється шляхом укладення договору купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню. У разі надання особі у власність земельної ділянки чи іншого майна замість викупленого може укладатися договір міни. Таким чином, укладання договору міни будинку, що є у комунальній власності територіальної громади, на житловий будинок, що є у приватній власності, для суспільних потреб територіальної громади не суперечить чинному законодавству.
При цьому, відповідно до статті 9 цього Закону міські ради в межах території здійснення їх повноважень приймають рішення про викуп земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, у порядку, визначеному цим Законом, для таких суспільних потреб:
- будівництво, капітальний ремонт, реконструкція та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури, пов'язаних з обслуговуванням відповідної територіальної громади села, селища, міста (доріг, мостів, естакад, газо- та водопроводів, ліній електропередачі, зв'язку, аеропортів, нафтових та газових терміналів, електростанцій), та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;
- розташування об'єктів природно-заповідного фонду місцевого значення;
- створення міських парків, будівництво дошкільних навчальних закладів, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ.
Відповідно до пункту 30 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції сільської, селищної, міської ради відноситься прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна. Відповідно до частини п’ятої статті 60 цього ж Закону, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
У зверненні зазначено, що право комунальної власності на житловий будинок набуто як відумерла спадщина. В такому разі житловий будинок не відноситься до майна, відчуження якого здійснюється згідно з Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (частина перша статті 1 «Сфера застосування Закону»). Таким чином законодавством не встановлено спеціального порядку продажу органом місцевого самоврядування саме такого майна. В цьому випадку, на нашу думку варто користуватися загальними нормами Цивільного кодексу України (Параграфом 1 Глави 54 ). Зокрема, звертаємо увагу на норми статті 657 Цивільного кодексу України, відповідно до яких договір купівлі-продажу житлового будинку укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Разом з тим, відповідно до частини шостої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Таким чином рекомендуємо розробити Положення (порядок) про порядок передачі в оренду, відчуження та списання комунального майна, що є комунальною власністю територіальної громади, та затвердити його на сесії сільської ради. Таке положення може включати наступні розділи:
1. Загальні положення (визначення термінів, сфери застосування положення)
2. Порядок передачі в оренду комунального майна, що є комунальною власністю територіальної громади (визначення термінів; формування конкурсної комісії, оцінка майна, вимоги до оголошення, умови проведення конкурсу; укладання договору оренди; суборенда; умови ремонту об’єкта, переданого в оренду; припинення та розірвання договору оренди; контроль за використання майна, переданого в оренду)
3. Порядок продажу (відчуження) об’єктів комунальної власності (визначення термінів; формування конкурсної комісії; підготовка та проведення конкурсу, аукціону; оцінка майна; відчуження комунального майна)
Разом з тим, якщо такий продаж це одиночний випадок, таке положення можна не приймати, а врегулювати це питання окремим рішенням ради. При відчужені житлово будинку, звертаємо увагу на необхідність врахування вимог частини сьомої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»: майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування з об'єктами права комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ місцевого самоврядування, зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг населенню. З метою дотримання таких норм, радимо відчуження майна проводити на аукціонах або конкурсах самостійно або через спеціалізований суб’єкт господарювання, який здійснює продаж таких об’єктів (товарну біржу).
Враховуючи практику інших органів місцевого самоврядування, пропонуємо такий продаж житлового будинку комунальної власності доручити здійснити товарній біржі, яка зможе професійно надати допомогу з організації та проведення оцінки майна та його продажу. Визначення такого спеціалізованого суб’єкта господарювання не потребує спеціальної процедури, окрім випадків на які розповсюджуються норми Закону України «Про здійснення державних закупівель».
Підготовлено експертами Проекту ПУЛЬС
на звернення Яськівської сільської ради Одеської області
