Питання: 
Доброго дня! Підкажіть, будь-ласка, як діяти у наступній ситуації. Тимчасова споруда розташована на земельній ділянці яка перебуває в оренді у фізичної особи. Земельна ділянка була куплена на земельних торгах-аукціоні терміном на 10 років. Термін збігає через 6 років. В даний час ця фізична особа має бажання продати ТС. Яким чином можна оформити купівлю ТС та земельну ділянку на якій вона розміщена? Чи є така можливість купити право оренди у фізичної особи разом із розміщеними на ній ТС?
Відповідь: 
Відповідно до частини першої статті 319 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Також, згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Розглянемо детальніше, оскільки запитання потребує поділу.

Яким чином можна оформити купівлю тимчасової споруди та земельної ділянки, на якій вона розміщена?

 

Частиною другою статті 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі - Закон № 3038-VI) визначено, що  тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності - одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту.

Довідка. У Державному класифікаторі будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженому наказом Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації України від 17 серпня 2000 року № 507, міститься визначення терміну «будівля», їх перелік та класифікація - тимчасова споруда до будівель не належить і не є нерухомістю. Отже, тимчасова споруда є рухомою річчю, оскільки виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без закладення фундаменту, а тому вільне переміщення тимчасових споруд у просторі можливе без зміни їх призначення.

 

Отже, відповідно до частини першої статті 205 ЦК України договір купівлі-продажу ТС може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Довідка. Згідно з частиною першою статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Оскільки тимчасова споруда не є нерухомістю, то законом не вимагається обов'язкове нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору відчуження чи оренди такої споруди, а отже і відсутня необхідність державної реєстрації вказаного майна.

Додатково звертаємо увагу, що у даному випадку продаж рухомої речі необхідно здійснювати окремо від земельної ділянки.

 

Чи є така можливість купити право оренди у фізичної особи разом із розміщеними на ній ТС?

 

Ураховуючи частину першу статті 181 ЦК України земельні ділянки належать до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість).

 

Відповідно до стаття 8-1 Закону України «Про оренду землі», відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності можливо тієї, що надана для будівництва житлового будинку за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

Також, орендар, який має намір відчужити право оренди земельної ділянки, повинен отримати згоду орендодавця. Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Пунктом 3 статті 415 ЦКУ зазначено, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомого майна (будівлі чи споруди).

Також, статтею 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другоютретьою статті 134 цього Кодексу. А саме, частина друга визначає, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб…

Оскільки передача земельної ділянки у Вашому випадку вже відбулась на земельних торгах, а в даному випадку відбувається заміна сторони по договору, а не продаж права оренди, тож дії мають бути наступні:

- орендарю звернутись до власника (ради) та отримати згоду на відчуження права у зв’язку із продажем споруди (додаються копії документів продажу споруди);

- новий власник споруди (бажано одночасно з колишнім власником) звертається до ради про укладання додаткової угоди до діючого договору в частині заміни сторони по договору;

- рада (орендодавець) у разі надання згоди (прийняття позитивного рішення), погоджує і укладає в трьохсторонньому порядку угоду, яка погоджується всіма сторонами;

- проводяться зміни у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Дія договору нового терміну не набуває, а продовжує бути чинним до того часу, як зазначено у ньому на тих самих умовах.

 

Ваш Email : 

 

 

  

Сторінку розроблено в рамках проекту
«Розробка курсу на зміцнення місцевого самоврядування в Україні» (ПУЛЬС)